新加坡建屋發展局推出房地產降溫新措施，避免房地產泡沫化

一、依據新加坡聯合早報本(2024)年8月21日報導，星國政府8月19日深夜宣布，自8月20日起建屋發展局將轉售「政府組屋」(HDB)「房屋貸款與估值比率」(Loan-To-Value，下稱LTV)的上限調低，同時調高「額外安居津貼」(Enhanced CPF Housing Grant，下稱EHG)，雙管齊下因應房地產市場的漲勢。
 

二、此為建屋發展局自2021年以來實施的第4輪市場降溫措施，並第3次調低建屋發展局貸款的LTV上限，從90%降至如今的75%，與金融機構發放的貸款保持一致。申請建屋發展局房貸的轉售HDB買家，從2022年的38%，增加到本年上半年的53%。
 

三、根據新的EHG結構，首次購買HDB家庭可獲得津貼上限從目前的8萬星幣(6.13萬美元)調高至12萬星幣(9.19萬美元)；首購HDB單身者可獲得的津貼上限從4萬星幣(3.06萬美元)調高至6萬星幣(4.59萬美元)；中低收入的首次HDB購屋者則享有高達4萬星幣的額外津貼。
 

四、新加坡國家發展部長李智陞於8月20日召開記者會表示，儘管HDB轉售價的增幅在2023年放緩超過一半至4.9%，但本年增幅已回彈，單上半年即成長4.2%。其中的主要原因包括民眾收入增加、私宅價格持續攀升等，推高市場對轉售HDB的需求。此外，本年達到最低居住年限(Minimum Occupation Period)要求的HDB單位數量減少至約1萬2,000戶，較2022年的大約3萬1,000戶及2023年的1萬6,000戶減少許多，轉售市場因此供應受限。
 

五、房貸的LTV上限降低後，預計約有一成的HDB買家將受影響。該類買家大多願意支付高價購買靠近市中心或地點較好的大型單位，如公寓式HDB，以及4房及5房(3房1廳及3房兩廳)式HDB。其購買不同房型所支付的現金溢價中位數，較LTV低於75%的買家高出2萬至6萬星幣(1.53至4.59萬美元)。
 

六、    李部長指出，隨著轉售市場升溫，高額轉售交易引起民眾擔憂。過去一年半的百萬HDB交易量雖僅占整體轉售交易的2%，卻促使買家急著買，賣家開價高。房地產市場具週期性，一旦市場降溫，申請高額貸款購買高價HDB的買家則將首當其衝。倘此趨勢持續，或將導致HDB轉售市場與經濟基本面脫節，進而引發房地產泡沫化。
 

七、    李部長表示，國際經濟展望充滿不確定性，此次調低LTV上限5%是為鼓勵買家更謹慎地貸款購房，尤其預計購買高額轉售HDB但預算有限者；調高津貼足以補貼調低LTV上限對中低收入購屋者的影響，幫助其購買第1間HDB。新津貼結構生效後，預計每年有1萬3000個首購家庭受益。新措施預計將有助於穩定整體轉售市場，但仍需評估措施帶來的實際影響。