國家

馬來西亞有13個洲和3個聯邦直轄區，中間隔著南中國海，西邊是有馬來半島，有11個洲和2個聯邦直轄區〈基隆坡和布城〉，另一邊東馬，有2個州組成〈沙巴及砂勞越〉和1個聯邦直轄區〈納閩島〉。

 

地理位置

位於赤道以北2至7度之間，由南中國海區分成西馬半島馬來西亞以及東馬沙巴，砂勞越南州，半島馬來西亞的北部是泰國，南端為新加坡。沙巴、砂勞越南州鄰接印尼的婆羅洲。而砂勞越還和汶萊交接。

 

面積

329,758平方公里

 

人口 

約 3,375萬人 (2022年)

 

首都

吉隆坡

 

人民

馬來人占了全馬人口總數約 69.9%，是三大族群中最重要的族群。其他兩大族群包括華族約 22.8%、印度族約 6.6%。此外還有一些少數民族約 0.7%。(2022年)

 

語言

馬來西亞的國語是馬來語，不過一般廣泛使用英語。其他民族也使用各種不同的語言及方言，包括廣東話、福建話、華語、淡米爾語及興都語。

 

宗教

回教是馬來西亞的國教，但人民可自由選擇所要信奉的宗教。

 

政府

採用民主國兩院立法院。政府的最高領導者是首相。

 

氣候

全年皆夏的熱帶氣候，溫度介於攝氏21度至32度之間。年度降雨量約為2,000至2,500毫米。

 

歷史與文化

馬來西亞為多元種族國家，華巫印三大民族，在加上少數的土著民族，各族都有各自不同特色的種族文化，如宗教、語言、教育、風俗習慣、節慶等，促使馬來西亞成為一個多元文化特色的國家。馬來西亞於1957年8月31日正式宣布獨立，並在1963年併入沙巴與砂勞越兩州聯合組成的馬來西亞聯邦。

 

經濟

馬來西亞境內天然資源豐富，盛產棕櫚油、橡膠、木材，是全球最重要棕櫚油生產地，亦擁有石油、天然氣、錫、鐵等礦產資源。經濟結構以服務業與工業為主。

 

 

 

馬來西亞近 2-3 年 國內經濟狀況影響房地產市場分析

 

馬來西亞(H2–Q4)第四季及2023年房地產市場解析

 

大馬PropertyGuru 解析 2023年房產4 大趨勢

 

( A ) 房地產網站【PropertyGuru】調查分析 :

 

(1) 2023年主導房產市場的4個大趨勢，分別是購屋能力、環境、滯銷房產以及外國人置產。

 

(2) 購房能力是千禧一代重點關注的問題。

 

(3) 根據2021年統計局數據，我國有超過50%人口年齡介於10至40歲，而中位年齡為30.3歲。當中有大部份為千禧一代(出生於1981至1996年間)，是現階段最大潛在購屋者，並可能在未來五年內成為房屋市場主流對象。

 

(4) 該網站在《2022年下半年消費者情緒調查》中，有2/3的受訪者指出，擁屋計劃（HOC）繼續實施，他們會買房。此外，多數受訪者預計國行會繼續升息、高通脹率以及房產價格走高，所以可能需政府援助才能買房。

 

 

( B )【PropertyGuru】數據科技房地產智能部部主管李乃佳博士 :

 

(1) 推動可負擔房屋或解決購房能力的解決方案，關鍵在交通便利性。‘就算市場有足夠的可負擔房屋供應，但房屋若無交通銜接，也無法吸引消費者購買。關鍵在於工作地點至房屋的距離。

 

(2) 環境也是購房者主要考量。去年大水災帶來嚴重破壞，讓購房者把環境納入考量。

 

根據統計局水災影響特別報告，購房者對過去不受水災影響的高海拔地區更感興趣。受訪者中 

 

有92%指水災風險是選房重要考量，83%受訪者擔心土崩。因此，經常水災地區房價可能大幅下跌。

 

(3) 滯銷房產在明年仍會是挑戰。今年房產滯銷房情況有所好轉，上半年滯銷房產量按年下跌7.5%至3萬4092個單位，並在第3季進一步跌至2萬9534個單位。但相比疫情前的水平，目前滯銷房產數量依然偏高。

 

(4) 滯銷房產大部份是高價位房產，政府所推出的政策將能夠幫助減少國內未售出單位的數量。政府的高級簽證計劃（PVIP），預計將為國內4大房地產市場地點，即吉隆坡、雪蘭莪、檳城和柔佛帶來更多的需求。

 

(5) 解決滯銷房產措施，李乃佳認為政府應確保房屋供應適量，及為首購族提供優待激勵。

 

(6)全球經濟放緩與國行升息的不確定性，不至於完全抹殺買房意願，但消費者預期花更多時間考慮再做決定。同時，由於擁屋成本高，有跡象顯示年輕人傾向租房不買房的趨勢。

 

 

( C )【美景控股】產品研究與開發主管符志恆:

 

(1) 明年滯銷房產依然會維持高水平，而多數滯銷的房產將會是高價位房屋。

 

(2) 外國人來馬置產，政府早前推出高級簽證計劃（PVIP）目標在吸引高身價外國人來馬置產和定居。政府指出，當局在10月1日開放的第1個星期已接獲2萬份申請。

 

(3) 明年全球經濟放緩是否影響房價成關注焦點。建築成本才是影響房價主因，若建材價格走高房價難免增高。符志恆認為，明年房價有可能放緩增長或停滯不前，但未有下降趨勢。

 

 

( D )【萊坊大馬研究與諮詢】執行董事王秀鳳:

 

(1) 政府應當對深入分析員滯銷房產賣不出的原因，再推出針對性的對策。

 

 

《以上2023年大馬房地產市場展望線上研討會(2022.12.15) 結論 》

《資料來源 : 馬來西亞東方日報；東森國際地產市研部整理 2022.12.16 更新 》

 

 

 

 

 

 

一、經濟回顧與展望 (2022.2.2)

 

(一) 2021年經濟回顧

 

 

1. 馬來西亞2021年經濟成長率為3.1%，2022年經濟成長預估值介於5.5%至6.5%之間。

 

據馬來西亞中央銀行(Central Bank of Malaysia)發布資料顯示，上(2021)年馬國經濟成長率為3.1%，較前(2020)年衰退5.6%出色，惟仍低於市場預期成長3.4%；各部門中，以製造業成長9.5%表現最佳，其他依序為服務業(+1.9%)、礦業(+0.7%)、農業(-0.2%)，營造業則衰退5.2%(謹查，製造業2020年衰退19.4%)。

 

對此，馬國中央銀行總裁諾珊霞(Nor Shamsiah)指出，受惠於個人消費支出和馬國出口表現強勁，2021年第四季馬國國內生產毛額(GDP)成長3.6%，超越市場預期的成長3.3%，推動全年經濟成長3.1%。央行預期，在全球需求持續擴張、勞動市場持續改善、民間消費成長和政策扶持下，2022年國內經濟將持續走在復甦之路。馬國將持續從全球經濟和貿易擴張中受惠，同時政府積極推廣疫苗加強針和孩童疫苗施打計畫，以及馬國國內醫療保健資源充足都將有利於國內經濟，強化經濟復甦動能。

 

 

 

2. 馬來西亞2021年對外貿易總額為2.23兆馬幣(約5,311億美元)，較2020年增加24.8%。

 

根據馬來西亞國際貿易暨工業部(MITI)甫發布2021年馬國對外貿易統計資料統計資料顯示，2021年馬國對外貿易情形如次：

 

(1) 總體貿易：2021年馬國貿易總額為2.23兆馬幣(約5,311億美元)，較2020年增加24.8%；出口額為1.24兆馬幣(2,956億美元)，較2020年增加26%；進口額為9,872億馬幣(2,354億美元)，較2020年增加23.3%%；貿易順差達2,526億馬幣(602億美元)，較2020年增加37.7%。2021年馬國前5大貿易夥伴依序為中國大陸(1,004億美元，約占馬國貿易總額18.9%)、新加坡(637億美元，12%)、美國(518億美元，9.6%)、日本(355億美元，6.7%)及臺灣(276億美元，5.2%)。

 

(2) 2021年馬國出口概況：

A 前十大出口市場：前十大出口市場依序為中國大陸(+26%)、新加坡(+22%)、美國(+30.4%)、香港(+12.4%)、日本(+20.3%)、泰國(+15.6%)、越南(+47.2%)、印度(+48.6%)、臺灣(+19.7%)及印尼(+32.5%)。

 

B 前十大出口產品：馬國主要出口項目為電子與電機產品，占該國總出口額之36.76%，年成長18%。其他產品為精煉石油產品(+54.6%)、棕油(+44.9%)、化學與化學產品(+39.3%)、橡膠製品(+45.8%)、金屬製品(+67.1%)、機械、配備及零件(+25.7%)、光學及科學儀器(+11.1%)、液化天然氣(+22.5%)及棕油相關製品(+55.7%)。

 

(3) 2021年馬國進口概況：

 

A 前十大進口來源：前十大進口來源依序為中國大陸(+33%)、新加坡(+27.2%)、臺灣(+29.6%)、美國(+7.4%)、日本(+19.7%)、印尼(+52.3%)、韓國(+8.6%)、泰國(+32.9%)、德國(+9.7%)及印度(-1.6%)。

 

B 前十大進口產品：主要進口產品項目為電子與電機產品(+24.3%)、化學與化學產品(+29.9%)、精煉石油產品(+49.3%)、機械設備及零件(+14%)、金屬製品(+15.3%)、交通設備(-15.7%)、鋼鐵製品(+35.7%)、光學及科學儀器(+15.3%)、加工食品(+14.2%)及橡膠製品(+69.7%)。

 

(4) 2021年臺馬貿易總額為1,157億馬幣(276億美元)，較2020年增加25.93%；馬國對我國出口405.4億馬幣(約96.7億美元)，較2020年增加19.7%，我國為馬國第9大出口國；馬國自我國進口752億馬幣(約179.3億美元)，較2020年增加29.6%，我國為馬國第3大進口來源國。

 

(5) 馬國市場分析師認為，馬國2021年出口數據表現亮眼，主因係受惠於馬國電子產品出口成長(18%)，及精煉石油產品、棕油及化學與化學產品的海外需求強勁(分別成長54.6%、44.9%及39.3%)，帶動馬國出口成長達新高所致。

 

 

 

3. 馬來西亞2022年全球經濟自由度排名下跌至第42名。

 

根據美國華府智庫「傳統基金會」(The Heritage Foundation)發布「2022年全球經濟自由度報告」調查顯示，馬來西亞在184個國家或經濟體得68.1分(2021年為74.4分)，排第42名，較2021年之第22名為差，在亞太區39個國家與地區中排第8名，次於新加坡、紐西蘭、臺灣、澳洲、韓國、日本及薩摩亞(Samoa)。

 

根據報告資料顯示，馬國在12個領域之表現，以稅收負擔(83.8分)、貨幣自由度(83.6分)、政府支出(82.9分)、貿易自由度(82.2分)表現為佳；財政健康(73.4分)、經商自由度(67.1分)、智慧財產權(65.6分)、投資自由度(60分)亦取得較全球平均值為高之評分；惟司法效能(57.6分)、勞工自由(57分)、政府誠信(53.9分)及財政自由度(50分)則尚待改善。

 

 

 

4. 清真產業至2025年將為馬國國內生產毛額貢獻8.1% 

 

馬來西亞清真產業發展機構(Halal Industry Development Corp.，簡稱HDC)執行長海魯·阿里芬(Hairol Ariffein)指出，2021年製造業貢獻馬國國內生產毛額(GDP)約24.8%，其中包括以食品和保健產品為重點的清真製造業。馬國是全球清真系統首選合作夥伴的地位，並在不斷發展的清真經濟中為澳洲和馬國利害關係人創造更多商業機會。

 

目前，馬國正積極協助清真企業走出國門，在全球清真市場上建立更大的市場占有率。預計全球清真商品與服務的消費市場將以每年4%的速率增長，至2024年將達到2.4兆美元。根據第12大馬計畫(12MP)，預計清真產業至2025年將為馬國國內生產毛額貢獻8.1%，並創造560億馬幣(約133.8億美元)出口收益，較2020年的310億馬幣(約74.08億美元)成長80.65%。

 

 

 

5. 馬來西亞2021年貨櫃處理量較2020年成長3%。

 

馬來西亞交通部長魏家祥表示，2021年雪蘭莪州雖遭遇嚴重水災，然巴生港(Port Klang)貨櫃處理量仍達1,364萬個標準貨櫃(TEUs)，較2020年成長3%，表現亮麗。柔佛州丹絨柏勒巴斯港(Port of Tanjung Pelepas，簡稱PTP)貨櫃處理量則為1,120萬個標準貨櫃，較2020年成長13.82%。

 

馬國是除中國大陸以外，另一個擁有二個躋身全球前20大港口的國家，分別為巴生港與丹絨柏勒巴斯港。魏部長續稱，馬國政府刻正擬定一套發展至2062年的港口規劃案，目前仍處於籌備階段，並將專注於改善國內港口的發展潛能及擴建巴生西港(West Port)工作，以便應付持續增長的貨櫃處理量。另外，由於巴生港的地理位置適中，位於馬六甲海峽，發展潛力良好。丹絨柏勒巴斯港亦計劃增加100萬標準貨櫃的處理量。

 

 

6. 馬來西亞2021年零售業銷售萎縮2.3%，2022年則預估可成長6.3%

 

根據馬來西亞零售調查機構(Retail Group Malaysia，簡稱RGM)發布消息顯示，2021年第四季馬國零售業飆漲26.5%，較第三季表現優異(萎縮27.8%)，主因係受到聖誕節與農曆新年兩大節慶帶動買氣所致，此外，逐步解封讓消費者重返商業中心和購物中心採購也是重要原因。惟以整年觀之，2021年銷售仍萎縮2.3%，主因2021年前9個月的低迷銷售，拖累全年表現。該機構考量農曆新年節慶和政府進一步放寬標準作業程序(SOP)調高2022年第一季成長預測值至16.5%；全年則預估可成長6.3%。

 

縱觀2021年第四季馬國零售業次領域表現參差不齊，百貨商場和超市的表現最強勁，共成長31.1%，全年則萎縮7.8%，其中百貨商場第四季銷售成長42.9%，全年下跌11.7%；超市及大賣場第四季銷售萎縮3%，全年下跌10.4%。同期，便利店的銷售進一步成長13.6%，全年則成長3.3%。

 

馬國零售調查機構預期2022年零售業銷售可成長6.3%，國內零售業在經歷近三年的新冠疫情衝擊後，盼能於本年迎來強勁復甦，惟仍潛存風險與挑戰，主因「Omicron」新變種病毒仍在全球擴散。同時物價上漲，將影響馬國家庭消費者的購買力，短期內利率可能調高，亦對消費者的購買力帶來負面衝擊。鳥克蘭戰爭將影響全球消費品的供應鏈，導致石油和商品價格高漲。