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越南房地產現況說明

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2023年 Q2 越南不動產業報導


以下圖示數據為2023年胡志明房地產價格走勢圖(公寓)，從圖中可以看出價格的平均價格，
換算成台幣與台坪:

一郡:9500萬越南盾/m2，換算成台幣為35.6萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為938萬。

二郡: 5900萬越南盾/m2，換算成台幣為22.1萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為601萬。

三郡: 7600萬越南盾/m2，換算成台幣為28.5萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為774萬。

四郡: 6900萬越南盾/m2，換算成台幣為25.8萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為703萬。

五郡:6500萬越南盾/m2，換算成台幣為24.3萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為662萬。

七郡: 4800萬越南盾/m2，換算成台幣為18.0萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為489萬。

十郡: 6900萬越南盾/m2，換算成台幣為25.8萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為703萬。

平盛郡:6500萬越南盾/m2，換算成台幣為24.3萬/坪，如購買兩房一廳一廁約26/坪價格為662萬。

振興投資者對度假房產市場的信心

越通社胡志明市——越南度假房產市場正進入一個非常困難的時期，市場需求創下近10年來的最低水平。業內專家認為，越南政府自2023年5月20日起生效的有關《土地法》的第十號法令（10/2023/NĐ-CP）將有助於消除度假房產市場的困難，逐步振興投資者的信心。

市場研究公司DKRA 認為，在今年前幾個月，幫助房地產市場排除障礙的各項政策未能解決市場的流動性問題。

加上，新冠大流行給度假房產行業的增長趨勢造成了沉重打擊，因此該行業要付出更多的努力才能全面復甦。

據剛生效的第十號法令，政府將向建在商業和服務用地上的公寓式公寓（Condotel）和商住兩用(Officetel)的持有人頒發所有權利狀態。這在一定程度上為度假房地產市場注入了新的活力與生機。

此外，國家銀行強有力地將存款利率下調至9%以下的政策也為投資者點燃了希望，並減輕了正在藉入資金的二級投資者的利息負擔。

事實上，度假房地產的價格預計將下調10~20%左右，產品結構也會有變化以適應市場形勢。

目前，對富國、芽莊、峴港、平定、平順、海防、廣寧等主要市場度假房地產項目進行投資的許多投資方正在準備出售計劃。此外，度假房地產與旅遊市場息息相關。

胡志明市房地產市場釋放復甦積極信號

越通社胡志明市——據多家房地產研究單位的評估，截止2023年5月，胡志明市的房地產市場出現了復甦趨勢，這要歸功於各項政策的助推以及國家銀行為促進總體需求復蘇而提出的利率降低政策。行內專家預測，在今後一段時間內，房地產市場將逐步復甦，但復甦速度較為緩慢。

第一太平戴維斯（Savills）越南公司市場研究處副處長武氏慶裝表示，從2022年底至2023年第一季度期間，政府舉行了多場會議並頒發了多項指示，旨在為全國房地產市場化解困難，從而助力胡志明市房地產市場獲得渡過眼前難關的解決方案。這給胡志明市房地產市場復甦帶來了積極的信號。

胡志明市律師協會成員阮友世澤表示，該市房地產市場的另一個積極信號是，市場利率在近期呈明顯下降趨勢。

包括國有銀行和商業銀行在內的多家銀行已承諾落實政府和國家銀行的降息政策，包括降低存款利息和降低貸款利息，進而有助於刺激經濟增長並減輕企業和借款人的壓力。

阮友世澤先生預計，在2023年第二和第三季度，貨幣政策可能會逐步放鬆，貸款利率會下調，這有助於減輕企業和民眾的還款壓力。此外，公共投資得以推動，多項投資項目同步啟動，這為房地產市場乃至經濟體的複蘇和發展注入了重要動力。

為了在2023年內加快房地產市場的複蘇進程，政府需要出台更多的降息政策，讓購房者能夠獲得利率在9-10%左右的信貸資金，因為只有購買力增加，企業才能解決好金融問題。

胡志明市房地產協會會長黎黃珠認為，助力恢復房地產市場的另一個解決方案是行內企業和投資應加大對普通住房地產的投資力度。他說，購房者對普通住房的需求一直很高，尤其是在2023年第一季度，“社會住房”的搜索量同比增長了139%，但在過去兩年來，豪華公寓建築始終佔據市場主導地位，而普通住房房地產領域卻沒有任何產品。

將普通住房地產發展成為主流將幫助企業降低運營成本，提升銷售量，並滿足大部分民眾的需求。

( 參考資料來源 : 越南越通社房市新聞 )

(東森國際地產-越南研調中心整理 2023.06.15)

越南銀行利率持續降溫，房地產靜待資金回流

自5月25日起，越南國家銀行將繼續下調基準利率。這是自3月中旬以來國家銀行連續第三次下調基準利率，前兩次分別於3月14日和3月31日進行。

房地產供應依然緊缺，利率已經降溫，國家銀行調高了商業銀行的信貸額度。

利率持續降溫，有望成為資金回流房地產市場，尤其是個人投資者的利好因素之一。

( 參考資料來源 : 越南越通社房市新聞 )

(東森國際地產-越南研調中心整理 2023.05.30)

越南房地產市場，仍在等待市場給出更明確的信號

越通社河內 ——越南房地產市場流動性連續數月觸底，不少投資者推遲新品發售計劃，等待市場給出更明確的信號。

2023年一季度末，越南房地產市場維持自2022年5月底以來的淡靜局面。

越南房地產經紀人協會（VARS）代表表示，目前仍有不少房地產企業解散或停業。房地產領域的失業率持續上升。

VARS數據還顯示，房地產市場流動性呈明顯下降趨勢，低價房、社會保障性住房供應不足，大城市房價一直上漲且沒有停止的信號。

據統計，2023 年第一季度住宅市場供應量約達 25000套，主要為前期發售項目的庫存。其中吸收率僅為 11%左右，相當於 2700筆交易，同比下降 50%。

房地產價格持續調整到其真實價值，大部分投資者虧損 10~30%，甚至 30~50%，給市場流動性帶來了壓力。

越南房地產協會副主席阮文頂表示，2023年一季度，靜觀其變的局面依然存在。但在基礎設施發達、城鎮化率高的地方，若投資方信譽良好、項目需求真實、長期流動性好，項目仍受市場歡迎，尤其是市中心的優質公寓。

此外，購買土地作為資產的需求仍受到投資者的青睞並繼續成為首選的細分市場。特別是今年3月初以來，政府出台了系列房地產業紓困政策，確保房地產市場安全、健康、可持續發展。專家們預測，不久後，市場將受到更多散戶投資者的關注。

( 參考資料來源 : 越南越通社房市新聞 )

(東森國際地產-越南研調中心整理 2023.04.11)

越南建設部力爭到 2023 年將城市化率提升至 53.9%

越通社河內——2023年，越南建設部已提出將城區的城市化率提升至42.6%，全國城市化率提升至53.9%的目標。這是23日在河內舉行2022年建設部工作總結和2023年任務部署會議上所提出的信息。

建設部辦公室主任竇明青表示，近期城市規劃、管理和發展被建設部視為該行業三大突破口。 2022年，全國城市化率約41.7%，比2021年增長1.2%。

與此同時，城市總體規劃編制完成率達100%，對22個第一線、第二線城市的分區規劃編制完成率約79%。全國平均詳細規劃編制完成率約39%。

據統計，截至2022年11月，全國共有888個都市，其中特別都市2個，一類都市22個，二類都市33個，三類都市47個和四類都市94個。

2023年，建設部將集中展開政府關於實施越共中央政治局的第6號決議的行動計劃，完善國家關於都市發展規劃的數據庫系統，將規劃和計劃編制與規劃實施工作相結合，計劃與住房和房地產市場發展相結合。

新成立和恢復運營的房地產企業數量增加

越通社河內——據建設部剛公佈的2022年第四季度住房和房地產市場信息，2022年房地產領域新成立和恢復運營的企業數量比2021年增加。

據計劃與投資部經營註冊局的統計數據，2022年，房地產領域新成立企業數量8593家，增加約13.7%；恢復運營的企業數量2081家，增加約56.7%；宣布破產和解體的房地產企業同比增加38.7%。

建設部在對房地產企業運營情況做出評價時表示，2022年是房地產企業面臨許多困難和挑戰，需改變經營和管理方案的一年。具體，多家企業需進行債務重組、經營結構重組，縮小經營生產規模，裁員，停止投資活動和部分項目的施工，停止開展新項目，停止發行增資股票等等。

建設部指出，其主要原因是企業在貸款、發行債券和融資方面面臨困難。此外，貸款利率、外匯利率、成品油價、建材價格等增加，致使企業成本隨之增加，影響到企業生產經營活動等。

房地產買家在貸款方面也面臨困難，對產品和項目流動性產生影響，導致企業產品銷售不暢。

因經濟演變複雜，從2022年第三季度中期到年底，各房地產交易所也面臨更多困難，房地產交易量比年初減少，致使交易所規模縮小，房地產經紀人數量下降。目前，房地產交易所約1100多家。

為了確保房地產市場穩定、安全和健康發展，建設部建議公安部、信息傳媒部、和國家銀行等各部門和地方按照其職責和人民，推進信息公佈、公開和透明，及時宣傳普及國家關於信用、債券、股票和房地產市場新的政策、規定和措施。

( 參考資料來源 : 越南越通社房市新聞 )

(東森國際地產-越南研調中心翻譯整理 2023.02.17)

胡志明市的寫字樓租金已恢復到疫情前的水平

新供應的短缺導致胡志明市的空置率下降，使租金升至疫情前的水平。

萊坊 (Knight Frank)發布的第二季度胡志明市房地產市場報告稱，甲級寫字樓平均租金（含服務費，不含增值稅）已達到平均每平方米57.71美元，高於 2021 年同期 5.2%，已經回到 2020 年的價格水平。

究其原因，今年上半年市場並無新增甲級寫字樓供應，以幫助緩解價格壓力。甲級寫字樓空置率為6.6%，低於去年同期的7.1%，當時胡志明市正處於疫情嚴峻時期。

胡志明市中心區和南西貢區甲級寫字樓租金均較第一季度小幅上漲，向來渴求高端空間的市中心，租金價格為每平方米62.67美元。西貢南部地區的價格為每平方米 34.09 美元，這要歸功於更大、更豐富的房屋供應。

通常租戶仍然更喜歡中心位置。但是，如果他們想在預算有限的情況下找到 1,000 平方米或更多的建築面積，他們將不得不考慮中心區域以外的市場。

乙級寫字樓平均租金為每平方米33.79美元，比去年高5.9%，比第一季度下降0.7%，原因是部分B級寫字樓，中心及周邊地區有更優惠的價格來吸引顧客。

二季度末，乙級寫字樓空置率為8.2%，比一季度高0.7個百分點。非CBD地區的大型房地產項目之一將開盤計劃推遲到年底，給本已稀缺的供應帶來更大壓力。

然而，租戶尋找更好的建築、將辦公室從市中心搬走或為員工安排靈活的工作條件的趨勢也有助於減輕市場負擔。近4,000平方米的B級寫字樓的吸納率主要來自CBD周遭與其他非CBD區域。

根據第一太平戴維斯越南第二季度報告，胡志明市寫字樓市場平均出租率達到90%，環比上升1個百分點。本季度的平均租金為每月每平方米 31 美元。

隨著非 CBD 供應同比增長 22%，供應從 CBD 轉移繼續。新供應來自平盛郡和第七郡的項目。甲級寫字樓供應將主要在2023年進入市場，而非CBD供應將足以滿足當前的租賃需求。

上半年胡志明市經濟復甦背景下，胡志明市寫字樓租金恢復至疫情前水平。根據胡志明市人民委員會的數據，今年上半年，該地區的 GRDP 預計同比增長 3.82%。

萊坊 (Knight Frank)預測，未來一段時間甲級和乙級寫字樓的平均租金將遵循兩種不同的趨勢。具體而言，在 2023 年和 2024 年市場供應增加之前，甲級寫字樓租金預計將繼續上漲。同時，未來兩年，乙級寫字樓租金可能會保持穩定。

越南胡志明市部分建案售屋行情 :

1. SunriseCity 建案 – Novland 建商 – USD3500/M2 售價

2. GemRiverside 建案 – 綠地集團建商 – USD3500/M2 售價

3. EmpireCity 建案 – Keppel Land 建商 – USD7000/M2 售價

4. Essensia nam sa gon 建案 – PhuLong 建商 – USD2500/M2 售價

5. the MarQ 建案 – HongKongLand 建商 – USD8000/M2 售價

SunriseCity 公寓出租行情 :

1. 一房 / 簡裝 – 800-900萬越盾

2. 一房 / 精裝 – 900-1000萬越盾

3. 兩房 / 簡裝 – 1200-1300萬越盾

4. 兩房 / 精裝 – 1300-1400萬越盾

( 參考資料來源 : VARS; 萊坊越南 (Knight Frank); 第一太平戴維斯越南)

(東森國際地產-越南研調中心翻譯整理 2022.11.29)

胡志明市房地產供應結構 : (2022/09)

土地28%、公寓25%、私人住宅35%、別墅3%、透天厝3%、其他6%。

目前針對公寓、土地和私人住宅的類型佔胡志明市場不動產總供應量很大一部分。因為這些類型已經滿足了來自鄰近地區的人們在城市中學習、工作及投資的需求。

胡志明市公寓供應結構 (按面積劃分)

小於9坪/1.73%、9-15坪/32%、15-21坪/34.20%、21-30坪/23.53%、30-45坪/4.94%、45-90坪/1.8%、大於90坪1.8%

2房21坪以下的公寓仍佔胡志明市大量供應結構的一部分。實際上，這類公寓的生活設施適合當今大多數人的收入水平。此外，面積為21-30坪的公寓的供應量也有所增加。這些大多是高檔公寓，可以滿足高收入人群的需求。

(東森國際地產-越南研調中心 2022.10.13)

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