長期低利率及全球新冠疫情歐盟與歐洲國家超低利率餵養後，瑞典房市大漲，加上在家工作，使實際房屋需求也大增，故瑞典央行將購買房貸債券當成寬鬆貨幣手段，結果 2020 年 4 月到 2022 年 3 月瑞典房市指數大漲 27%。

但全球開始逐一升息，瑞典央行也於 2022 年 5 月自零利率升息 25 基準點，2022 年後三季瑞典房市回跌 16%，尤其瑞典人半數選擇浮動房貸匯率而非固定房貸匯率，因此升息影響更大。瑞典央行與全球其他央行一樣為了打擊居高不下的通膨持續升息，今年 6 月第七次連續升息，已升到 3.75%，不僅對既有房貸造成影響，還沒買房的人也面臨整體經濟降溫薪資就業回檔，瑞典 2023 年第二季經濟衰退 1.5%，歐盟預估瑞典今年經濟衰退 0.5%，疫情前 2010~2019 年平均經濟成長率是 2.5%。

瑞典前央行總裁早就警告瑞典家戶負債過高，如今惡夢成真，部分要怪瑞典政府，因房市過熱時，瑞典政府大政府社會主義政策還繼續補助購屋，尤其房貸利息抵稅，政府資金補貼過熱房市顯然是火上加油，瑞典租屋市場長期殘缺，也同樣助長需求膨脹。結果政府「居住正義」措施只是使問題更嚴重，反轉升息後，引發房市泡沫崩潰同時，房東受房貸利息增加壓力，轉嫁給房租，讓租屋族更痛苦。

瑞典房地產公司搖搖欲墜，先是社會建築公司（Samhällsbyggnadsbolaget，SBB）5 月遭標準普爾標普全球評級（S&P Global Ratings）調降投資評級，自 BBB- 降到 BB+，又於 7 月底再調降至 CCC+，淪落色等級，這是因為社會建築公司面臨短期債務償債的嚴重流動性，12 個月內要償債 146 億瑞典克朗，約 14 億美元，卻難以取得資金。

歐洲其他國家恐怕也會步上後塵

這不僅是單一公司問題，瑞典房地產集團今年到期債務達 100 億美元，五年內更達 400 億美元。社會建築公司競爭對手 Fabege、Fastighets、Corem 都同樣面臨資金壓力。房地產市場繼續面臨跌價壓力，可能再跌 6%，距房價高點跌幅可能超過二成。

龐大房貸使瑞典人平均負債為德國人、義大利人兩倍，國際貨幣基金也警告瑞典破新高家戶負債，加上發債推動的房地產公司又仰賴地區銀行，埋下金融不穩定地雷。總投資資產達 300 億美元的故鄉住宅（Heimstaden Bostad）同樣陷入困境，還把瑞典最大退休基金 Alecta 拖下水，因 Alecta 持股故鄉住宅高達 38%。

故鄉住宅需償債現金流可能高達 300 億瑞典克朗，約 27 億美元，使瑞典金管機構調查為何 Alecta 竟會投資高達 45 億美元，導致管理資金有 4% 陷入險境。故鄉住宅表示 2024 年償債有進展，暫時不需注入現金，不過表示非常願意接受外界幫助。

社會建築公司、故鄉住宅之所以陷入困境，是因瑞典房地產企業低利率期間，多以發行短期歐元債快速成長，但短期債很快到期，不巧遇到升息，借新償舊時就要負擔高利率而發生困難，是瑞典最先爆發房地產危機的原因。瑞典多用短債的特性，使問題可能是一葉知秋：瑞典最先有反應，接下來歐洲其他國家恐怕也會步上後塵，只是晚一點爆發，如德國。

低利率時代超低資金成本讓瑞典房地產大爆發，如今低利率時代結束，不能再不把錢當錢看，市場回歸真正價值，必然產生痛苦，這種痛苦也不會只瑞典獨享。

資料來源 : 財經新報

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